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澳洲买房选自住or投资——利弊详细说给你听!


2014-12-16    浏览次数(521)    
澳洲买房选自住or投资——利弊详细说给你听!

  拥有自己的房产无疑是一个梦想,不过怎么做才会让它成为最美好的“第一步”?这要看您的选择。现在越来越多的首次购房者们不再为了居住而买房,而是选择买一个投资房产。如果你可以买一个投资房产,同时你的父母也依然欢迎你与他们同住,那么你一下子就提升了自己的收入层次,而且也让消费更加轻松。

  当然,一些人不会在拥有房产之后还选择和父母生活在一起,或者早已独自生活,对于这一类人渴望进入房产市场,负担一栋永久产权的房产将会是负担,当然,你也可以选择租房,不过俗话说“租金是死钱,不会再生钱”不是吗?

  虽然不是百分百正确,但是他们往往会有三种选择:第一是买自住房;第二是买投资房,同时自己租房;第三就是一直保持租房状态,很多人都会在买自住房和租房这两个选项上摇摆。但是,一边投资一栋出租的投资房,另一边自己租房住对他们来说好像是一个更好的计划,下面就来对应分析他们的优劣。

  如果先购买了自住房产,那么优缺点有哪些?

  拥有自住房产好处:

  •First home owners grants and concessions(首次置业者优惠及补贴)

  你将会获得首次购房者补贴,补贴依据您居住的区域及房产的类型。为了能够成功申请首次购房者补贴,购房者必须在他们购买的房产中居住至少6个月(部分地区的规定为12个月)。

  当你购置第一套房产时,在土地方面,你同样将获得土地税方面的优惠。

  •Caring for your own home(你是在照顾自己的家)

  拥有自己的房产,你就可以去修缮或者改造那些你在租赁房屋时觉得不满的地方,你可以自由的装修,升级,而不再像租赁房屋时那样,要预先得到房主的“许可”。而且一切修缮费用都花在了自己房产的上面。你同样可以增加居住人数,或者喂养宠物,而不需要去跟房主商量。

  房产不是仅仅跟钱有关,家是一种情感价值,拥有属于自己的家意味着很多很多事情。

  •Stability and security(稳定性与安全性)

  相比于租赁房产对稳定性和安全性的缺失,购买自己的房产有着太明显的优势,起码你不会在无准备的情况下,仅仅因为房东的心血来潮而在未来三个月里无家可归。

  购买一个房产并不是保证你将会永远能够住在那里,你可能会失业,或者不能够负担贷款,然而你有责任去保障你可以继续住在自己的家里。而租赁则完全不同,你能在房子里租住的期限,完全掌握在你房东的手里

  而且在有了稳定居住的安全感下,如果你的经济允许,而偿还贷款对您来说还相对容易的话,那么您还可以考虑在其他街区进行投资不是吗。

  •Capital Gains Tax exemption(首套投资资本收益免税)

  当你想要购买改善型住房,想要卖掉您目前的房产时,你不需要去付资本收益税,而如果卖出投资型房产,这笔税是必须的。

  缺点:

  •Fewer tax exemptions(更少的抵税额)

  虽然对于自有住房的出卖您不需要负担资本收益税,不过相对于投资房产,你同样会获得较少的抵税额,因为你的房产是脱离你的收入关系的,所以你不能够要求去减少返还利息或者升级你的财产。

  •No income(没有收入)

  除非你将房子的一部分出租,否则知道卖出的那一天为止,你的房产都不会为你带来任何资金收益,如果行情有变,可能出售时,你依然看不到收益。当你拥有了自己的家,而你将失去了现金流。

  •The growth/lifestyle trade off(权衡增长与生活方式)

  很多人在购房时会有一些常见的想法,比如只要能够住在CBD或附近,或者临近他们的父母,朋友,孩子的学校等等。

  但是不幸的是,最好的居住区或者是有很好的投资前景的地区往往不是那么容易负担的。如果你十分确认你只有住在CBD周边才可以,可是你的钱却只购买在非常遥远的西区,那么对你来说买房并不是好主意。

  有些时候,最适合居住的地方往往不是最有可能适合投资的地方,也许只有在十来年之后,你才会意识到你的理想家园并没有你想象中那么值钱。

  购买一个投资房产,自己继续租房又会是怎样的情况呢?

  长处

  •Cashflow(现金流)

  如果是一个收入属性较好的投资房产,它应该可以做到负担它自己的全部费用,如果能够形成正现金流,那么房租收益可以负担到这栋房产的全部花销以及这所房产的房贷,如果是理想的租赁情况,那么它的租金收益甚至可以负担你的租金开销。

  对房产来说,不是所有的投资属性都是积极的,不过如果你的投资是收益性的资产,在收益为负的情况下,你可以要求用利息抵税。

  •Tax exemptions(免税额)

  除了抵税之外,投资房有着许多其他的税务福利,包括维护、维修和升级房产,都可以要求减税或免税,当然还包括折旧。您可以在投资前与您的会计师商议,看都有哪些可以申请。

  •Flexible purchasing arrangements(自由的购买)

  与购买自住房不同,如果你想要购买的是一个投资房的话,那么你的朋友,家庭成员都可以分摊收益。

  缺点:

  •First home owner grants(首次置业者基金)

  你将会失去申请一些基金和福利的资格,如果那不是你的自住房,即使你想要买自住房的时候,你也会发现你已经没有资格申请首次置业者基金了。

  一些首次置业者会考虑现在房产里住6个月或12个月,以获得首次置业者基金,然后再搬出去。不过如果税务机构发现你这样的行为以及你并没有把该房产作为你长期居住的房产的话,他们有权让你将首次置业者基金返还。

  •Volatile costs(不稳定的花销)

  还记得当你租赁房产的时候吗,你不需要为很多事情负担,包括房屋的修缮与维护,而且即使是洪水或者其他自然灾害,也不是你的问题,是房主需要负担的,不过现在你投资了一套房产,你变成了房主,那么这些不稳定的花销,你要考虑去负担了。

  不要轻视出租房对于时间和金钱的花费,如果你遇到一个好的租客,那么你可能会少一些意外花销,但是对于很多不幸的房东来说,很多时候关于房子管道漏了的情况是6个月之后,他们从新闻里知道的。有时候管道的泄漏或者天花板的损坏轻轻松松就可以花掉你几千澳币。如果购买投资房,一定要确认你有大笔的时间和金钱来处理这些事情。

  当你即在租房又拥有投资房的时候,那么你就同时拥有了房东和房客各种烦恼。作为一个租客,你同样需要面对那些不可预计的花费,随着房贷的变化,利率的变化,你的房东会调整房租的情况,或者你的房东不再与你续租,那么你还需要去寻找新的房子。

  •Capital Gains Tax(资本收益税)

  资本收益税是你必须面对的事情,如果购买自住房将获得资本收益税的豁免,但如果是投资房则必须要缴纳。

  •Relinquishing control(局限性)

  许多的租客都会感觉到局限性,不是自己的房子,一定会有一些局限性,简单的维护有时甚至需要两倍的时间,而且一些花销会增加,而且你也不能像在自己家一样的随心所欲。

  •Which is a better strategy?(最好的策略是什么?)

  答案当然因人而异,这取决于你想要购买的房产,你的优先顺序以及你的投资目标。

  对于一些人来说,相对于客观的租金来说,首次购房者基金是微不足道的,而对另一些人来说,当你对房产行业经验全无就盲目的去投资房产,用挫败来换经验好不值得,所以他们会直接选择购买自住房,还有一部分人他们从未考虑过要去修缮和翻建房屋,他们则更适合一生都租赁房产。

  不过不管怎么说,关于第一套房产的购买是进入房产市场的第一步,所以一定要慎重,找到理想的值得信赖的投资机构才是关键。

来源: 新浪海外地产

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