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泰康人寿1.98亿英镑收购伦敦写字楼 2015险资延续海外地产投资热


2015-01-12    浏览次数(265)    
泰康人寿1.98亿英镑收购伦敦写字楼 2015险资延续海外地产投资热

据海外媒体报道,中国泰康人寿竞购伦敦金融城Milton Gate办公楼的交易已经顺利完成合同交换,交易金额1.98亿英镑,本周正式完成交易。该物业是泰康人寿在海外投资收购的首个房地产项目。据接近交易的专业人士获悉,交易双方已经顺利完成合同交换,整个收购交易本周完成。

Milton Gate的所有者AGC EquityPartners于2014年5月将大楼挂牌,获利目标为5%。2009年和2010年,这栋楼经过了两次倒手,交易价格分别为12亿人民币和16亿人民币。

伦敦是世界上资本流动性最强的门户城市之一。当地房地产市场的高投资收益、高质量资产,配合上诱人的长期债务利率使伦敦成为核心地产投资中引人注意的市场。

标的:Milton Gate写字楼          

泰康人寿收购的这栋名为Milton Gate的写字楼地址为60 Chiswell Street London EC1Y 4AG,位于英国中央银行总部大厦正北800米,大楼的外墙为浅绿色透明玻璃构成。该大厦由Sir Denys Lasdun设计,1991建成启用。2007年,该大楼当时的业主Exemplar曾经斥资3100万英镑对整栋写字楼进行了全面装修。

根据该写字楼卖方代理机构Savills的资料显示,办公楼总面积1.9万平方米(20.2万平方英尺),整栋写字楼目前由律师事务所Addleshaw Goddard租用作为总部办公, 目前还有近10年的租约,每平方英尺的租金为50英镑。

买方:泰康人寿           

成立于1996年8月的中国泰康人寿公司,总部位于北京,总资产超4400亿元,净资产超250亿元,旗下泰康资产受托资产管理总规模近6000亿元。2006年,泰康保险获得国家外汇管理局的批准,成为首批可以用人民币购汇进行境外投资的试点保险公司。2009年初,泰康人寿外管局批准泰康人寿新增10亿美元的购汇额度,为泰康人寿全球化配置资产奠定了基础。

卖方:AGC Equity Partners           

该大楼此次交易的卖方是有中东资金背景的AGC Equity Partners,于2010年以1.67亿英镑的价格从Evans Randall购得该物业,年收益率为6%。Evans Randall于2009年以1.27亿英镑购得该大楼,年收益率约7.5%,这次交易从买卖双方接触到成交仅用了3周时间。2007年,该大楼当时的业主Exemplar曾经斥资3100万英镑兑整栋写字楼进行了全面的装修。

交易服务顾问机构:基汇资本           

香港的基汇资本(Gaw Capital Partners),是一家管理着75亿美元资产的私募房地产基金管理公司。目前,已经代表亚洲客户在伦敦成功收购了六个优质地产项目,其中包括2013年协助中国平安集团以2.6亿英镑成功购买伦敦金融城中心的地标性建筑——劳合社(Lloyd's)保险大厦。

伦敦是世界上资本流动性最强的门户城市之一。当地房地产市场的高投资收益、高质量资产,配合上诱人的长期债务利率使伦敦成为核心地产投资中引人注意的市场。

获悉,在泰康人寿联手基汇资本紧锣密鼓地竞购Milton Gate办公楼的同时,另有多家中资企业在英国伦敦寻求购买优质物业。

截至2014年底,中国保险行业共计38家险企得到外汇管理局批准,拥有进行境外投资基本条件。2013年至今,是中国险资获得境外投资额度的又一高峰期。如新华保险、阳光人寿、华夏人寿、安邦财险等分别获得8亿美元、12亿美元、2亿美元、6亿美元的境外投资额度。

保险业“走出去”有三种形式           

一是比较多地通过出口信用保险的方式,服务于国家战略,近些年来发挥了重要作用。

二是以投资的方式,还刚刚开始。截至11月末,保险业境外投资近200亿美元,是很小的份额。

三是通过保险机构设立境外机构的方式“走出去”,主要是在香港地区和澳门地区设立了一些机构。目前,保险业在海外设立的这些保险机构、保险资产管理公司约有31家。此外,还有收购外资保险公司的方式。

海外收购物业可能遇到的风险           

1.审批风险。国外政府对中资房地产项目态度谨慎,政策上也不会轻易松口。对于保险等机构投资者来说,这方面风险也不可忽视。

2.操作风险。中国保险机构目前仍缺乏海外房地产直接投资经验,缺少熟悉当地市场的资产管理团队。投资前一定要做好尽职调查,充分聘请各机构顾问一起密切合作,评估境外不动产的商业模式与法律风险,同时需向保监会履行相应的报告或备案等程序。

3.融资风险。由于境外投资不动产所需资金需求量较大,保险机构应充分重视相应的融资途径以及相应的汇率风险,对此进行相应筹划,以尽量降低投资成本。日本保险资金投资海外一直使用对冲工具,在买入美国国债的同时一般在期货市场进行对冲卖出美元,以防止汇率波动的风险。

晨哨建议

首先,保险机构应当把握恰当的入市时机,避免盲目跟风;

其次,保险机构可通过选取恰当的当地合作伙伴、雇佣有经验的本地员工、借助网络全面的房地产专业咨询机构等方式,深入掌握海外房地产市场知识,缩短学习曲线;

第三,保险机构应充分整合集团资源,利用集团内资产投资团队在国内积累的房地产投资经验以搭建合适的投资结构,选取最佳投资管理方式。充分做好风险管理,评估直接及间接投资房地产的优势及劣势,从而构建最佳的投资组合。

现有投资模式           

晨哨君推测已有国内商业地产投资经验的险资会较早尝鲜海外地产,毕竟国内地产市场面临的不确定因素较多,而海外市场正在复苏,正是投资的大好时机。阳光财险、众诚保险、大众保险、浙商财险、天平车险、国元农险、华安保险等财险公司已在国内市场投资了商业地产。2015-01-13-1421119522-1.png

其次,在香港设立资管子公司,有利于它们更灵活地进行境外投资。已有数家大型保险公司成立了境外资管子公司,国寿、太平、泰康早就开始遴选项目开展谈判了。晨哨君猜测未来国际大都市核心地段的优质地产资源将是他们猎食的主要目标。

香港资产管理子公司

成立时间

中国平安资产管理(香港)有限公司

2006.5

中国人寿资产管理(香港)有限公司

2007.1

泰康资产管理(香港)有限公司

2007.11

华泰资产管理(香港)有限公司

2007.12

中国太保资产管理(香港)有限公司

2009.1

安邦资产管理(香港)有限公司

2011.11

新华资产管理(香港)有限公司

2012.8

生命资产管理(香港)有限公司

2012.1

中国人保香港资产管理公司

2014.4.8


作者: 姜旻

来源: 晨哨网

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